מבוא לעולם המשכנתאות בישראל

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שאנו מקבלים במהלך חיינו. עבור רוב הישראלים, לקיחת משכנתא היא הדרך היחידה לרכוש דירה, ומדובר בהתחייבות כלכלית ארוכת טווח שמלווה אותנו במשך שנים רבות. בשוק המשכנתאות בישראל קיימים מסלולים שונים, ריביות מגוונות ואפשרויות רבות – כל אלה יכולים להשפיע באופן דרמטי על סך התשלומים שנשלם לאורך השנים.

חברת Qoinix מתמחה בהנגשת מידע פיננסי איכותי וייעוץ מקצועי בתחום המשכנתאות, ומציעה כלים וידע שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות בתהליך לקיחת המשכנתא. במאמר זה נסקור כיצד ניתן לתכנן את מסלולי המשכנתא בצורה חכמה שתחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים לאורך זמן.

לפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2022 הסכום הממוצע של הלוואת משכנתא בישראל עמד על כ-960 אלף שקלים, כאשר ההחזר החודשי הממוצע נע סביב 4,300 שקלים. כאשר מדובר בסכומים כה גבוהים, כל אחוז שתצליחו להוריד בריבית או כל החלטה נכונה בבחירת המסלולים יכולים להוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

מהם המסלולים העיקריים בשוק המשכנתאות?

לפני שנכנס לאסטרטגיות השונות לתכנון משכנתא חכמה, חשוב להכיר את המסלולים העיקריים הקיימים בשוק המשכנתאות בישראל. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, ואין פתרון אחד שמתאים לכולם.

מסלול פריים

זהו אחד המסלולים הפופולריים בישראל. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) והיא משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.

יתרונות: ריבית נמוכה יחסית בתקופות של ריבית נמוכה במשק, גמישות בפירעון מוקדם ללא קנסות, אין עמלת פירעון מוקדם.

חסרונות: חשיפה לשינויי ריבית במשק שעלולה לגדול בהפתעה, חוסר ודאות לגבי גובה התשלום החודשי העתידי.

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד

במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, אך הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן.

יתרונות: ודאות לגבי שיעור הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, הגנה מפני עליית ריביות במשק.

חסרונות: ריבית גבוהה יותר מלכתחילה לעומת מסלולים אחרים, חשיפה לאינפלציה (עליית מדד), קנסות פירעון מוקדם בתנאים מסוימים.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה

במסלול זה הריבית והקרן אינן צמודות למדד, והריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.

יתרונות: ודאות מוחלטת לגבי גובה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה, אין חשיפה לאינפלציה.

חסרונות: ריבית גבוהה יותר מלכתחילה, קנסות פירעון מוקדם.

מסלול ריבית משתנה צמודת מדד

במסלול זה הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן, והריבית משתנה בתדירות קבועה (בדרך כלל כל 1, 3 או 5 שנים).

יתרונות: ריבית התחלתית נמוכה יחסית למסלול קבוע צמוד, אפשרות ליהנות מירידת ריביות בשוק.

חסרונות: חשיפה כפולה – גם לשינויי ריבית וגם לאינפלציה, חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר העתידי.

מסלול ריבית משתנה במטבע חוץ

מסלול שבו ההלוואה נלקחת במטבע חוץ (בדרך כלל דולר או אירו) והריבית משתנה בהתאם לריביות בשווקים הבינלאומיים.

יתרונות: אפשרות לריבית נמוכה יותר (בתקופות מסוימות), מתאים למי שהכנסתו במט"ח.

חסרונות: חשיפה גבוהה לשינויים בשער החליפין, חוסר ודאות, מומלץ רק למקרים ספציפיים.

אסטרטגיות מוכחות לחיסכון בעלויות המשכנתא

שילוב מסלולים – המפתח לאופטימיזציה

אחת האסטרטגיות החשובות ביותר בתכנון משכנתא חכמה היא שילוב נכון בין מסלולים שונים. הבנקים בישראל מאפשרים לקחת משכנתא המורכבת ממספר מסלולים במקביל, מה שמאפשר ליהנות מיתרונות של כל מסלול ולהקטין את החסרונות.

להלן דוגמה לשילוב מסלולים מומלץ עבור משכנתא של 1.5 מיליון שקלים:

• 50% במסלול פריים – כדי ליהנות מהריבית הנמוכה יחסית ומהגמישות בפירעון מוקדם.
• 30% במסלול ריבית קבועה לא צמודה – כדי להבטיח ודאות בחלק מההלוואה ולהימנע מסיכון עליית ריבית.
• 20% במסלול ריבית קבועה צמודת מדד – בתקופות של אינפלציה נמוכה, מסלול זה יכול להציע ריביות אטרקטיביות יותר.

כמובן ששילוב המסלולים המיטבי צריך להיות מותאם אישית למצבכם הפיננסי, הצפי שלכם לגבי המשק ותכניות עתידיות כמו אפשרות לפירעון מוקדם.

התאמת תקופת המשכנתא

אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על עלות המשכנתא הכוללת הוא משך ההלוואה. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, ההחזר החודשי נמוך יותר, אך סך הריבית ששולמת גבוה יותר.

לדוגמה: על משכנתא של מיליון שקלים בריבית של 3.5%, ההבדל בין משכנתא ל-20 שנה לעומת 30 שנה יכול להגיע לכ-400 אלף שקלים בסך הריבית ששולמת.

אסטרטגיה מומלצת: לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יחסית (25-30 שנה) כדי ליהנות מגמישות בהחזרים החודשיים, אך במקביל לבצע פירעונות מוקדמים כשמתאפשר. כך תוכלו ליהנות הן מהגמישות והן מהחיסכון בריביות.

ניהול משא ומתן על הריבית

טעות נפוצה היא לקבל את הריבית הראשונית שהבנק מציע מבלי לנסות לשפר אותה. הריביות שהבנקים מציעים אינן קבועות בסלע, וישנה גמישות רבה בהתאם לפרופיל הלקוח.

כיצד מנהלים משא ומתן אפקטיבי:

1. קבלו הצעות ממספר בנקים – תחרות היא המנוף החזק ביותר להורדת ריביות.
2. הציגו לבנק הצעות מתחרות שקיבלתם ובקשו שישוו או ישפרו אותן.
3. שקלו "העברת פעילות" לבנק – לקוחות המעבירים פעילות בנקאית רחבה מקבלים הטבות משמעותיות בריבית.
4. היעזרו ביועץ משכנתאות כמו שלום עמירה שמכיר את השוק לעומק ויודע עד כמה אפשר "למתוח את החבל".

הורדת 0.3% בריבית על משכנתא של 1.5 מיליון שקל לתקופה של 30 שנה יכולה לחסוך כ-90 אלף שקלים לאורך חיי ההלוואה!

הגדלת ההון העצמי

ככל שההון העצמי שלכם גדול יותר (ואחוז המימון נמוך יותר), כך הריביות שתקבלו יהיו אטרקטיביות יותר. הבנקים מתמחרים ריבית בהתאם לרמת הסיכון, וככל שאתם מממנים פחות מערך הנכס, כך הסיכון מבחינת הבנק נמוך יותר.

אם אפשרי, שקלו:

• לדחות את רכישת הנכס בכמה חודשים כדי לחסוך הון עצמי נוסף.
• לבקש עזרה מההורים (מתנה או הלוואה).
• למכור נכסים קיימים (מכונית, השקעות) אם הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה שהם מניבים.

ירידה של 5% באחוז המימון יכולה להוביל להפחתה של 0.2%-0.4% בריבית המשכנתא, שזה חיסכון משמעותי לאורך זמן.

מיחזור משכנתא – מתי זה כדאי?

מיחזור משכנתא הוא כלי חשוב בארגז הכלים לחיסכון בעלויות המשכנתא. מדובר בתהליך שבו לוקחים הלוואה חדשה בתנאים משופרים ופורעים באמצעותה את יתרת המשכנתא הקיימת.

מצבים בהם מיחזור כדאי במיוחד:

1. ירידת ריביות משמעותית בשוק – אם הריביות ירדו באופן משמעותי מאז לקחתם את המשכנתא, מיחזור יכול להוביל לחיסכון ניכר.

2. שיפור בפרופיל הפיננסי – אם הכנסתכם גדלה, ההון העצמי שלכם גדל, או שהשתפר דירוג האשראי שלכם, ייתכן שתוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

3. צורך בהקטנת ההחזר החודשי – אם אתם זקוקים להקטנת ההחזר החודשי (למשל בעקבות שינוי בהכנסות), ניתן למחזר ולפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר.

4. רצון לשנות את הרכב המסלולים – כאשר המצב הכלכלי במשק השתנה וברצונכם לשנות את התמהיל בין המסלולים הקבועים למשתנים.

שיקולים חשובים לפני מיחזור:

למרות היתרונות הברורים של מיחזור, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הכרוכות בתהליך:

• עמלת פירעון מוקדם – עבור מסלולים בריבית קבועה, קיימת עמלת פירעון מוקדם שעלולה להיות משמעותית.
• עמלות פתיחת תיק – הבנקים גובים עמלות עבור פתיחת תיק משכנתא חדש.
• עלויות רישום שעבוד – הוצאות הכרוכות ברישום השעבוד על הנכס בבנק החדש.
• עלויות שמאות – לרוב נדרשת שמאות חדשה לנכס.

המלצה: בצעו בדיקת כדאיות מדוקדקת לפני מיחזור. יועץ משכנתאות מקצועי כמו שלום עמירה יכול לערוך עבורכם בדיקת כדאיות מיחזור שתחסוך לכם זמן, כסף וטעויות יקרות.

איך להיערך נכון ללקיחת משכנתא

שלבים מקדימים הכרחיים

הצעד הראשון והחשוב ביותר לפני לקיחת משכנתא הוא תכנון מוקדם. רבים פונים לבנק רק לאחר שמצאו דירה ומיהרו לחתום על חוזה, מה שמעמיד אותם בעמדת מיקוח חלשה. להלן השלבים המומלצים:

1. בדיקת יכולת החזר – חשבו באופן ריאלי כמה אתם יכולים להקדיש מההכנסה החודשית להחזר המשכנתא, תוך שמירה על רזרבה למצבים בלתי צפויים.
2. בדיקת חיסכון קיים והון עצמי – בדקו כמה הון עצמי אתם יכולים לגייס, וזכרו שמעבר ל-40% הון עצמי, התנאים משתפרים באופן משמעותי.
3. בדיקת החזרי חובות קיימים – חובות קיימים משפיעים על יכולתכם לקחת משכנתא. נסו לפרוע חובות בריבית גבוהה לפני לקיחת המשכנתא.
4. בדיקת אישור עקרוני – קבלו אישור עקרוני ממספר בנקים לפני חיפוש הנכס, כך שתדעו בדיוק מה הסכום שאתם יכולים לקבל.
5. התייעצות עם יועץ משכנתאות – פנייה ליועץ משכנתאות מקצועי בשלב מוקדם תאפשר לכם לקבל תמונה מלאה של האפשרויות העומדות בפניכם.

מסמכים נדרשים ללקיחת משכנתא

כדי להיות מוכנים ולזרז את התהליך, הכינו מראש את המסמכים הבאים:

• תלושי שכר של שלושה חודשים אחרונים
• דפי חשבון בנק של שלושה חודשים אחרונים
• אישור יתרות מכל הבנקים בהם יש לכם חשבונות
• חוזה רכישה או הצעת מחיר
• אישורי הכנסות נוספות אם ישנן
• תצלומי תעודות זהות כולל ספח
• אישורי חובות/הלוואות קיימים

ככל שתהיו מוכנים יותר, כך יהיה קל יותר לקבל אישור מהיר ותנאים טובים.

תפקיד יועץ המשכנתאות בתכנון חכם

רבים תוהים האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות, והתשובה היא חד-משמעית: כן. יועץ משכנתאות מקצועי כמו שלום עמירה מחברת Qoinix יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

יתרונות העבודה עם יועץ משכנתאות:

1. ידע מקצועי ומעודכן – יועץ משכנתאות מכיר לעומק את שוק המשכנתאות, התנאים העדכניים, והמסלולים השונים.
2. חיסכון כספי משמעותי – יועץ טוב יכול להשיג עבורכם הפחתה בריבית שתוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
3. שילוב מסלולים מותאם אישית – יועץ מנוסה יודע להתאים את שילוב המסלולים למצבכם האישי ולצרכיכם הספציפיים.
4. ניהול משא ומתן מקצועי – יועץ יודע כיצד לנהל משא ומתן אפקטיבי מול הבנקים ולהשיג את התנאים הטובים ביותר.
5. זמינות וליווי לאורך כל התהליך – יועץ משכנתאות מלווה אתכם משלב התכנון ועד לחתימה על המשכנתא ואף לאחריה.

חברת Qoinix גאה להציע את שירותיו המקצועיים של שלום עמירה, יועץ משכנתאות בכיר בעל ניסיון רב בתחום. הייעוץ המקצועי שלנו יסייע לכם לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש במסע לרכישת ביתכם החדש.

הלכה למעשה – דוגמאות מהשטח

כדי להמחיש את ההשפעה הדרמטית של תכנון נכון, הנה שתי דוגמאות מהשטח לעבודת הייעוץ של Qoinix:

מקרה 1: משפחת לוי

משפחת לוי ביקשה משכנתא בסך 1.2 מיליון שקלים לתקופה של 30 שנה. הם פנו לבנק שלהם וקיבלו הצעה עם ריבית משוקללת של 4.1%.

לאחר פנייה לשלום עמירה, יועץ המשכנתאות של Qoinix, הוא הציע להם תמהיל מסלולים אופטימלי והוביל משא ומתן מול חמישה בנקים שונים. התוצאה: משכנתא בריבית משוקללת של 3.4%.

החיסכון הכספי: כ-170 אלף שקלים לאורך חיי ההלוואה!

מקרה 2: משפחת כהן

משפחת כהן לקחה משכנתא לפני 3 שנים בריבית ממוצעת של 3.8%. לאור ירידת הריביות בשוק, הם פנו ל-Qoinix לבדיקת כדאיות מיחזור.

לאחר בדיקה מקיפה, שלום עמירה מצא שלמרות עלויות המיחזור, ניתן לחסוך כ-80 אלף שקלים באמצעות מיחזור למשכנתא בריבית של 3.1%.

אבל הסיפור לא נגמר כאן. בזכות הכרותו העמוקה עם המערכת הבנקאית, הצליח שלום להשיג גם החזר של עמלות פתיחת התיק וריבית מועדפת עוד יותר של 2.95%, מה שהגדיל את החיסכון ל-110 אלף שקלים.

סיכום

תכנון חכם של מסלולי המשכנתא הוא אחד הצעדים הפיננסיים המשמעותיים ביותר שתוכלו לקחת בדרך לרכישת ביתכם. בעולם המורכב של המשכנתאות, ידע הוא כוח – וייעוץ מקצועי יכול להוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

הבנת המסלולים השונים, שילובם בצורה אופטימלית, ניהול משא ומתן אפקטיבי, והיכולת לתכנן לטווח ארוך – כל אלה הם מרכיבים קריטיים בתכנון משכנתא חכמה וחסכונית.

חברת Qoinix, באמצעות יועצי המשכנתאות המנוסים שלה כמו שלום עמירה, מתמחה בליווי לקוחות בתהליך המורכב של לקיחת משכנתא או מיחזור משכנתא קיימת.

אל תשאירו את אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות בחייכם ליד המקרה. התייעצו עם מומחים והבטיחו את עתידכם הכלכלי באמצעות תכנון משכנתא חכם ומותאם אישית.

לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני ללא התחייבות, בקרו באתר Qoinix או צרו קשר עם שלום עמירה יועץ משכנתאות עוד היום.

הפוסט איך לתכנן מסלולי משכנתא ולחסוך הרבה כסף הופיע לראשונה ב-Qoinix Insights – מגזין חדשנות, עסקים וטכנולוגיה.